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前言

    自(zì)疫情開(kāi)始的(de)這(zhè)兩年(nián)半以來(lái)，“衣食住行(xíng)”這(zhè)四項與民(mín)生(shēng)息息相(xiàng)關的(de)活動都(dō✔u)發生(shēng)了(le)巨大(dà)的(de)改變。與“住”相(xiàng)關的(de)房(fáng)屋​租賃也(yě)在疫情的(de)影(yǐng)響下(xià)出現(xiàn)了(le)許多(duō)新問(wèn€)題。企業(yè)“住”房(fáng)，是(shì)為(wèi)了(le)經營，但(dàn)是(shì)受疫情影(yǐng)響，大(dà)多(duō)數(s$hù)企業(yè)的(de)經營情況都(dōu)出現(xiàn)不(bù)同程度的(de)惡化(huà)，因而由于财務緊張導緻的('de)租金(jīn)逾期支付、提前退租等問(wèn)題頻(pín)出。而對(duì)于個(gè)人(rén)而言，疫情所導緻的(de)居家(jiā)辦公、公司裁員(yuán)等情況®，也(yě)影(yǐng)響了(le)個(gè)人(rén)的(de)财務情況，因而按時(shí)支付 房(fáng)租成為(wèi)了(le)很(hěn)多(duō)人(rén)所面臨的(de)難題，當然還(hái)有(yǒu)一(§yī)些(xiē)被封閉在外(wài)地(dì)，無法正常使用(yòng)房(fáng)屋，與房(fáng•)東(dōng)就(jiù)租金(jīn)問(wèn)題産生(shēng)矛盾的(de)也(yě)屢見(jiàn)不(bù)鮮。因而，本文(wén)通(tōng)過對(duì)上÷(shàng)海(hǎi)法院2020年(nián)1月(yuè)至2022年(nián)4月(yuè)審結的(de)涉疫房(fáng)屋租賃糾紛案件(jiàn)進行(xíng)分(fēn)析，期望為(wèi)各企業(yè)與個(gè)人(rén)解決涉疫房(fáng)屋 租賃糾紛提供一(yī)定參考。

一(yī)、以(2021)滬02民(mín)終10476号為(wèi)例的(de)租金(jīn)減免糾紛案件(jiàn)

    受疫情影(yǐng)響，許多(duō)地(dì)方采取封閉管理(lǐ)，商場(chǎng)停業(yè)、小(xiǎo)區(qū)禁行(xíng)等措施來(lái)阻斷→疫情的(de)傳播，然而這(zhè)些(xiē)措施也(yě)導緻承租人(rén)無法正常使用(yòng)租賃房(fá¶ng)屋，因而租金(jīn)能(néng)否減免成為(wèi)了(le)承租人(rén)與出租人(ré∑n)之間(jiān)的(de)矛盾點。

2019年(nián)8月(yuè)1日(rì)，原告途騰公司(甲方，出租方)與被告楊某雪(xuě)(乙方，承租方)簽署《店(diàn)鋪租賃合同》，約定甲方将上(shàng)海(hǎi)市(shì)靜(jìng)安區(qū)XX路(lù)XX号$的(de)店(diàn)鋪(以下(xià)簡稱“系争房(fáng)屋”)租賃給乙方，2019年(nián)8月(yuè)☆23日(rì)，楊某雪(xuě)成為(wèi)上(shàng)海(hǎi)XX有(yǒu)限公司(以下(xβià)簡稱“XX公司”)法定代表人(rén)，XX公司的(de)住所地(dì)變更為(wèi)系争房(fáng)屋，經營範圍為(wèi)餐飲服務。之後，XX公司沒π有(yǒu)與途騰公司另行(xíng)簽訂租賃合同。2021年(nián)1月(yuè)16日(rì)，楊某雪(xuě)支付2020年(nián)5月(yuè)20日(rì)至6月(yuè✔)19日(rì)的(de)租金(jīn)12，000元。該筆(bǐ)款項根據合同約定應于2020年(nián)5月(yuè)15日(rì)前支付。後至2021年(nián)2月(yuè)19日(rì)，楊某雪(xuě)拖欠租金(jīn)10,8000元，于2021年(nián)1月(yuè)16日(rì)支付2020年(nián)5月(yuè)20日(rì)至8月(yuè)19日(rì)部分(fēn)租金(jīn)12，000元，尚欠96，000元。途騰公司多(duō)次催告無果，因而訴至法院，要(yào)求楊某雪(xuě)支付拖欠租金(jīn)以及滞納金(jīn)。

被告辯稱，其承租的(de)商鋪在疫情最嚴重的(de)2020年(nián)1-2月(yuè)經營受到(dào)嚴重影(yǐng)響，應當予以減免租金(jīn)。而且，租賃商鋪所處的(de)一(yī)樓出口在承租期間(jiān)被封堵，一(yī)樓的(de)客流量勢必受到(dào)影(yǐng)響，也(yě)嚴重影(yǐng)響租賃商鋪的(d&e)商業(yè)價值；根據公平原則，應當降低(dī)租金(jīn)。

本案的(de)争議(yì)焦點為(wèi)：是(shì)否應當因受疫情影(yǐng)響減免租金(jīn)。

法院審理(lǐ)認為(wèi)，途騰公司與楊某雪(xuě)簽訂的(de)《店(diàn)鋪租賃合同》依法成立，雙方當事(shì)人(rén)均應當按照(zhào)約定全面履行(xíng)自(zì)≥己的(de)義務。楊某雪(xuě)以2020年(nián)5月(yuè)之後一(yī)樓出口被途騰公司封堵為(wèi)由，要(yào)求酌情減少(shǎo)租金(jīnδ)，但(dàn)其未提供證據證明(míng)其主張，因而法院對(duì)此不(bù)予采納。楊某雪(xuě)承租系争房(fáng)屋用(yòng)于經營，新冠疫情的(de)防控措施γ導緻其在2020年(nián)1月(yuè)下(xià)旬至2月(yuè)無法正常使用(yòng)系争房(fáng)屋。當事(shì)人(rén)對(duì)于不(bù)可(kě)抗力需共擔風(f ēng)險、共渡難關，法院按公平原則酌情免除楊某雪(xuě)租金(jīn)6，000元。

根據《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于依法妥善審理(lǐ)涉新冠肺炎疫情民(mín)事(shì)案件(jiàn)若幹問(wèn)題的(d♠e)指導意見(jiàn)(二)》之規定，“承租非國(guó)有(yǒu)房(fáng)屋用(yòng)于經營，疫情或者疫情防控措施導緻承租人(rén)沒有(yǒu)營業(yè)收入或者營±業(yè)收入明(míng)顯減少(shǎo)，繼續按照(zhào)原租賃合同支付租金(jīn)對(duì)其明(míng)顯不(bù)公平，承租人(rén)請(qǐng)求減免租金 (jīn)、延長(cháng)租期或者延期支付租金(jīn)的(de)，人(rén)民(mín)法院可(k™ě)以引導當事(shì)人(rén)參照(zhào)有(yǒu)關租金(jīn)減免的(de)政策進行(xíng)調解；調解不("bù)成的(de)，應當結合案件(jiàn)的(de)實際情況，根據公平原則變更合同”。對(duì)于門(mén)店(diàn)經營者而言，疫情對(duì)其影(yǐng)響是(shì)十分(fēn)大(dà)的(de)，甚至有(yǒu)些(xiē)地(dì)方，由于疫情防控，導緻☆租賃房(fáng)屋無法使用(yòng)。在這(zhè)種情況下(xià)，承租方可(kě)以與出租方協商減免疫情期間(jiān)的(de)房(fáng)租，如(rú)果協商不(bù)成，可(kě)申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。

二、以(2022)滬02民(mín)終881号為(wèi)例的(de)解除合同糾紛

由于疫情場(chǎng)所封閉或者因疫情導緻客流量減少(shǎo)等原因，一(yī)些(xiē)店(d&iàn)鋪經營者選擇提前解除房(fáng)屋租賃合同來(lái)減少(shǎo)損失，但(dàn)疫情是(sh§ì)否屬于法定合同解除的(de)條件(jiàn)則成為(wèi)了(le)争議(yì)焦點。

2019年(nián)8月(yuè)31日(rì)，被告康某(甲方)與原告美(měi)藍(lán)公司(乙方)簽訂《房(fáng)屋租賃合同》，約定甲方将系争房(fáng)屋出租給乙方，免租期為(wèi)2個(gè)月(yuè)，于2019年(nián)9月(yuè)1日(rì)至2019年(nián)10月(yuè)31日(rì)。上(shàng)述合同簽訂後，美(měi)藍(lán)公司按約支付了(le)租金(jīn)和(hé)保證金(jīn)，®并對(duì)系争房(fáng)屋進行(xíng)了(le)裝修。2020年(nián)4月(yuè)24日(rì)，美(měi)藍(lán)公司向康某發出《租賃合同解除通(tōng)知(zhī)》，'內(nèi)容為(wèi)由于爆發新冠肺炎疫情，有(yǒu)關部門(mén)采取了(le)相(xiàng)應疫情防控措施，美(měi)藍(lán)公司長(cháng)期無法開(kāi)展線下(xiàε)培訓，新冠疫情屬于不(bù)可(kě)抗力，因此通(tōng)知(zhī)康某，自(zì)2020年(niáλn)4月(yuè)30日(rì)起解除雙方就(jiù)系争房(fáng)屋簽訂的(de)租賃合同，請(qǐng)于2020年(nián)4月(yuè)30日(rì)至該÷處房(fáng)屋處收回房(fáng)屋鑰匙并由貴方或者新承租方退還(hái)我方原繳納的(de)房(fáng)屋履£約保證金(jīn)16，000元，為(wèi)便于雙方減少(shǎo)損失，雙方共同找到(dào)新的(de)承租方，我方暫時(shí)保留其裝修，待找到(dào)新的(de)承租方→後再一(yī)起協商裝修補償等事(shì)宜。2020年(nián)8月(yuè)25日(rì)，康某、李某(甲方)與付界銘就(jiù)系争房(fáng)屋簽訂《租賃φ合同》，租賃期限從(cóng)2020年(nián)8月(yuè)25日(rì)起至2025年(nián)8月(yuè)×24日(rì)。美(měi)藍(lán)公司認為(wèi)康某并未将其裝修完全拆除，在出租中将其裝修作(zuò)為(wèi)出租條件(jiàn)從(≈cóng)中獲利，因而要(yào)求康某對(duì)保留的(de)其裝修部分(fēn)進行(xíng)補償，康某拒絕，因而美(měi)藍(lán)公司訴至法院，要(yào)求康某賠償→美(měi)藍(lán)公司經濟損失以及返還(hái)美(měi)藍(lán)公司履約保證金(jīn)。

被告辯稱，本案系美(měi)藍(lán)公司要(yào)求提前解除合同，美(měi)藍(lán)公司構成違約，按合同約定應↓支付一(yī)個(gè)月(yuè)的(de)租金(jīn)作(zuò)為(wèi)違約金(jīn)。根據合同約定，合同終止時(shí)，美(měi÷)藍(lán)公司必須恢複房(fáng)屋原狀。而美(měi)藍(lán)公司并未拆除裝修，其也(yě)并沒有(yǒu)同意美(měi)藍(lán)公司發出《租賃合同解除通(tōng)知(zhī)》中所說(shuō)的(de)“我方暫時(shí)保留其裝修，待找到(dào)新的(de)承租方後再一(yī)起協商裝修補償等事(shì)宜”。因而美(měi)藍(lán)公司未及時(shí)拆除裝修屬于違約，且其為(wèi)了(le)拆除裝修花(huā)費(fèi)了(le)拆除費(fèi)用(yòng)應當↓由美(měi)藍(lán)公司承擔，且其在出租中并沒有(yǒu)将其裝修作(zuò)為(wèi)出租條件(jià∞n)，下(xià)一(yī)任租客與美(měi)藍(lán)公司的(de)經營內(nèi)容完全不(bù)同，也(×yě)無法使用(yòng)其裝修。

本案的(de)争議(yì)焦點為(wèi)：美(měi)藍(lán)公司對(duì)于康某與美(měi)藍(lán)公司之間(jiān)的(de)租賃合同的(de)解除是(shì)否應該承擔 違約責任以及康某是(shì)否使用(yòng)了(le)美(měi)藍(lán)公司的(de)裝修。

法院審理(lǐ)認為(wèi)，針對(duì)第一(yī)點争議(yì)，合同履行(xíng)期間(jiān)，适逢新冠疫情，鑒于美(měi)藍(lán)公司承租系争♠房(fáng)屋用(yòng)于開(kāi)辦線下(xià)少(shǎo)兒(ér)教育培訓機(jī)構，故美(měi)藍(lán)公司為(wèi)了(le)響應國(guó)家(ji£ā)抗擊疫情之号召，在疫情期間(jiān)無法進行(xíng)正常經營活動，合同目的(de)不(bù)能(né♠ng)實現(xiàn)。根據《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)民(mín)法典》第五百六十三條第一(yī)項的(de)規定：“有(yǒu)下(xià)列情形之一(yī)的(de)，當事(shì)人(rén)可(kě)以解除合同：（一(yī)）因不(b≥ù)可(kě)抗力緻使不(bù)能(néng)實現(xiàn)合同目的(de)；……”疫情确屬不(bù)可(kě)抗力，因而美(měi)藍(lán)公司并未違法解除合同，不(bù)需要(yào)承擔違約責任。針對(duì)第二點争議(yì)，根據現(x‍iàn)有(yǒu)證據可(kě)以認定康某保留了(le)美(měi)藍(lán)公司的(de)閣樓、消防設施及空(kōng)調等設施設備φ，并将系争房(fáng)屋另行(xíng)租賃給欣隽公司繼續使用(yòng)，故美(měi)藍(lán)公司對(duì)系争房(fáng)屋的(de)添附可(kě)視(shì)為(wè¥i)損失并由美(měi)藍(lán)公司、康某合理(lǐ)分(fēn)擔。

從(cóng)上(shàng)述案件(jiàn)可(kě)以看(kàn)出，在司法實踐中，如(rú)果确屬因為(wèi)疫情導緻合同目的(de)無法實現(xiàn)®的(de)，則可(kě)以在此種情況下(xià)将疫情認為(wèi)是(shì)不(bù)可(kě)抗力，從(cóng)而達到(dào)合同的(de)法定解除條件(jiàn)，而雙方則都£(dōu)不(bù)需要(yào)為(wèi)解約承擔違約責任。

而是(shì)否因疫情導緻合同目的(de)無法實現(xiàn)是(shì)認定解約方是(shì)否要(yào)承擔違約責任的(de)關鍵。如(rú)果疫情并不(bù)能(néng)導緻合同目的(de)無"法實現(xiàn)，則該種情況下(xià)解除房(fáng)屋租賃合同并不(bù)構成法定解除。

例如(rú)在(2021)滬02民(mín)終11706号案件(jiàn)中，原告孫某光(guāng)主張因疫情無法回國(guó)，因而無法使用(yòng)涉案房(fáng)屋，所以提前解除房(fáng)屋租賃合同屬于合同的(de)法定解除，但(dàn∑)根據被告朱某元提供的(de)證據表明(míng)，在其出國(guó)期間(jiān)孫某光(guāng)讓其嶽父母居住在系争房(fáng‌)屋內(nèi)幫其看(kàn)管狗，因此，疫情或疫情防控措施并沒有(yǒu)直接導緻涉案合同不(bù)能(néng)履行(xíng)。因≥而法院認定提前解除房(fáng)屋租賃合同的(de)行(xíng)為(wèi)構成違約，應當承擔違約責任。≥

值得(de)注意的(de)是(shì)，本案中法院認為(wèi)，孫某光(guāng)作(zuò)為(wèi)承租方、朱某元作(zuò)為(wèi)出租方，×受到(dào)疫情或疫情防控影(yǐng)響，雙方應本著(zhe)互諒互讓、共克時(shí)艱的(de)原則，兼顧公平，分(fēn)擔損失。孫某光(g>uāng)提前終止涉案合同，勢必造成系争房(fáng)屋的(de)空(kōng)置，相(xiàng)應損失若由朱某元一(yī)方承擔，亦有δ(yǒu)違公平。

因而承租方應當注意，如(rú)果疫情影(yǐng)響并不(bù)能(néng)達到(dào)無法實現(xiàn)合同目的(de)的©(de)程度，則承租方提前解除房(fáng)屋租賃合同的(de)違約行(xíng)為(wèi)若給出租方造成了(le)損失，則需要(yào)對(duì)該損失按照(zhào)​公平原則進行(xíng)分(fēn)擔。根據《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)民(mín)∞法典》第五百八十五條第二款的(de)規定：“約定的(de)違約金(jīn)低(dī)于造成的(de)損失的(de)，人(rén)民(mín)法院或者仲裁機(jī)構可(kě)以根據當事(shì)人(rén)的(de")請(qǐng)求予以增加；……”因而如(rú)果雙方約定的(de)違約金(jīn)數(shù)額并不(bù)足以彌補出租方所遭受的(de)損失，則承租方還(hái)需要(yào)依照(zhào)公平原則對(duì)損失進行(xíng)分(fēn≥)擔。

三、逾期支付糾紛案件(jiàn)

企業(yè)經營和(hé)個(gè)人(rén)工(gōng)作(zuò)受到(dào)影(yǐng)響，最直接的(de)反映就(jiù)是✔(shì)财務上(shàng)的(de)緊張，因而房(fáng)租作(zuò)為(wèi)一(yī)筆(bǐ)不(bù)小(xiǎo)的(de​)支出，按時(shí)支付房(fáng)租成為(wèi)财務緊張者所面臨的(de)難關，逾期成為(wèi)了(le)迫不(bù)得(de)已的("de)選擇。

（一(yī)）以(2021)滬01民(mín)終15153号為(wèi)例的(de)逾期支付違約金(jīn)糾紛案件(jiàn)

2018年(nián)5月(yuè)，被告張某作(zuò)為(wèi)承租方(合同乙方)與作(zuò)為(wèi)出租方(合同甲方)的(de)原告謝(xiè)某樹(shù)簽訂了(le)《房(fáng)屋租賃合同》，約定謝(xiè)某樹(shù)将系争房(fáng)屋出租給張某，租賃期限自(zì)2018年(nián)6月(yuè)10日(rì)起至2020年(nián)6月(yuè)9日(rì)止；每月(yuè)租金(jīn)為(wèi)6，500元。2020年(nián)5月(yuè)20日(rì)，雙方又(yòu)簽訂了(le)《房(fáng)屋租賃合同之補充¶協議(yì)》，約定：租期為(wèi)2020年(nián)6月(yuè)10日(rì)至2021年(nián)6月(yuè)9日(rì)；月(yuè)租金(jīn)為(wèi)6，8↑00元。後張某繼續使用(yòng)系争房(fáng)屋，補足押金(jīn)至6，800元，并陸續支付租金(jīn)。2021年(nián)6月(yuè)9日(rì)，張某搬離(l í)系争房(fáng)屋。因雙方産生(shēng)争議(yì)，謝(xiè)某樹(shù)未将押金(jīn)退γ還(hái)給張某，故張某訴至一(yī)審法院，要(yào)求判決，謝(xiè)某樹(shù)返還(hái)張某支付的(de)房(fáng)屋租賃押金(jīn)人(¥rén)民(mín)币6，800元以及支付押金(jīn)占用(yòng)費(fèi)。

被告辯稱，收取的(de)押金(jīn)用(yòng)于抵扣原告未繳納的(de)水(shuǐ)電(diàn)燃氣費(fèi)用(yòng)以及逾期φ支付違約金(jīn)。

争議(yì)焦點：疫情期間(jiān)逾期支付是(shì)否應當支付逾期違約金(jīn)。

法院審理(lǐ)認為(wèi)，本案中，張某、謝(xiè)某樹(shù)簽訂的(de)《房(fáng)屋租賃合同'》《房(fáng)屋租賃合同之補充協議(yì)》系雙方的(de)真實意思表示，也(yě)沒有(yǒu)違反法律、法規的(≤de)強制(zhì)性規定，依法成立并生(shēng)效，雙方均應恪守。根據合同約定，租賃關系終止時(shí)，謝(xiè)某樹(shù)收取的(de)押金(jīn)除用(yòng)于抵充合同約定λ由張某承擔的(de)費(fèi)用(yòng)外(wài)，剩餘部分(fēn)無息返還(hái)張某。關于謝(xiè)某∑樹(shù)主張的(de)租金(jīn)罰金(jīn)即逾期付款違約金(jīn)，2020年(nián)3月(yuè)正值受新冠肺炎疫情影(yǐng)響上(shàng)海(hǎi)市(shì)啓動重大(dà)突發公共衛生(shēng)事(shì)件(jià÷n)一(yī)級響應之時(shí)，張某抗辯因滞留原因故延期支付，該理(lǐ)由具有(yǒu)一(yī)定合理(lǐ)性，故對(duì)于謝(xiè)某樹(shù±)主張的(de)租金(jīn)罰金(jīn)即逾期付款違約金(jīn)，法院不(bù)予支持。

根據《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)民(mín)法典》第五百九十條第一(yī)款的(de)規定：“當事(shì)人(rén)一(yī)方因不(bù)可(kě)抗力不(bù)能(néng)履行(xíπng)合同的(de)，根據不(bù)可(kě)抗力的(de)影(yǐng)響，部分(fēn)或者全部免除責任，但(dàn)是(shì)法律另有™(yǒu)規定的(de)除外(wài)。”因而，在司法實踐中，法院對(duì)于查明(míng)确因疫↑情原因所導緻的(de)逾期支付，則會(huì)認定構成“因不(bù)可(kě)抗力不(bù)能(né‌ng)履行(xíng)合同的(de)”的(de)情形，承租方則可(kě)以部分(fēn)或全部免除違δ約責任。

（二）以(2021)滬01民(mín)終14635号為(wèi)例的(de)因逾期支付解除合同糾紛案件(jiàn)

逾期支付除導緻逾期違約金(jīn)的(de)問(wèn)題以外(wài)，還(hái)涉及到(dào)承租方是(shì)否有(yǒu)權解除租賃合®同的(de)問(wèn)題。

2011年(nián)6月(yuè)22日(rì)，原告歐意公司(出租方，簽約甲方)與被告玖佶公司(承租方，簽約乙方)簽訂《房(fáng)屋租賃合同》，約定甲方将涉案房(fáng)屋出租給乙方使用(yòng)，乙方同意在該址注冊公司經營餐飲，現(xiàn)乙方在該租賃地(dì)開(k∞āi)設一(yī)家(jiā)“明(míng)軒茶樓”。合同約定：“房(fáng)屋租賃期間(jiān)，乙方拖欠房(fáng)租、水(shuǐ)電(diàn)費(fèi)用(yòng)累計(jì)15日(rì)及以上(shàng)或未經甲方同意擅自(zì)轉讓給第三方的(de)，甲方有(yǒu)權解除合同，收回出租房(fáng)屋，且無需返還(hái)乙方支付的(de)押金(jīn)。” 嗣後，歐意公司将涉案房(fáng)屋交付玖佶公司，玖佶公司向歐意公司支付了(le)租賃押金(jīn)及首期租金(jīn)。2012年(nián)6月(yuè)30日(rì)，上(shàng)述雙方鑒于玖佶公司經營困難，經玖佶公司請(qǐng)求，歐意公司同£意給予玖佶公司租賃支持，故雙方就(jiù)租金(jīn)的(de)減免等事(shì)項簽訂《房(fáng)屋租賃合同補充協議(yì)》一(yī)份。2≈020年(nián)6月(yuè)28日(rì)，玖佶公司法定代表人(rén)鐘(zhōng)和(héβ)英向歐意公司總經理(lǐ)胡某在微(wēi)信中救第三季度拖欠租金(jīn)問(wèn)題進行(xíng)了(le)溝通(tōng)，玖佶公司方表示無法支付房(fáng)租，要(yào)求再拖延一(yī)個(gè)月(yuè)。歐意公司方拒絕了(le)該請(qǐng)求，雙方未對(duì)拖欠房(fáng)租的(de)繳納問(wèn)題達成一(yī)緻。另查明(mínεg)，2014年(nián)7月(yuè)25日(rì)，玖佶公司(作(zuò)為(wèi)甲方)與晶苑公司(作(zuò↓)為(wèi)乙方)簽訂《餐廳承包經營合同》，約定乙方自(zì)願同意按照(zhào)本合同條件(jiàn)承包經營甲方餐廳，所承包餐廳位置即在系争房(fáng)屋。2020年(nián)7月(yuè)20日(rì)，歐意公司向玖佶公司發送《解除租賃合同通(tōng)知(zhī)書(shū)》，以玖佶公司拖欠租金(jīn)為(wèi)由與其解除合同，并要(yào)求其交還(hái)房(fáng)屋，支付房(fáng)屋占有(yǒu)費(f↔èi)。玖佶公司不(bù)同意解除合同，遂歐意公司訴至法院要(yào)求判決，确認雙方之間(jiān)的(de)房(fáng)屋租賃合同于2020年(nián)7月(yuè)21日(rì)解除，判定玖佶公司支付房(fáng)屋占有(yǒu)使用(yòng)費(fèi)以及延遲支付的(de)滞納金(jīn)，并要(yào)求晶苑公司搬離(lí)上(shàng)述房(fáng)屋。玖佶公司自(zì)2011年(nián)起承租涉案房(fáng)屋，并斥資人(rén)民(mín)币(以下(xià)币種相(xiàng)同)800餘萬元進行(xíng)裝修♥，雙方合作(zuò)至今将近(jìn)10年(nián)，玖佶公司從(cóng)未拖欠租金(jīn)。

被告辯稱，一(yī)、玖佶公司不(bù)存在惡意違約和(hé)惡意拖欠租金(jīn)。玖佶公司主營的(de)餐飲業(yè)受到(dào)疫情影(yǐng)響，資金(jīn)周轉困難，并∑且由于承包人(rén)晶苑公司無正當理(lǐ)由拒付承包金(jīn)，當歐意公司要(yào)求2020年(nián)7月(yuè)5日(rì)前支付第三季度租金(jīn)時(shí)玖佶公司壓力巨大(dà)，但(dàn)玖佶公±司仍與歐意公司協商并承諾第三季度租金(jīn)于2020年(nián)7月(yuè)31日(rì)前支付。二、玖佶公司對(duì)歐意公司的(de)解除合同之催告通(tōng)知(zhī)方式、內(nèi)容存有(yǒu)異議(yì)。歐 意公司未經正式書(shū)面催告，僅通(tōng)過微(wēi)信方式要(yào)求玖佶公司于2020年(nián)7月(yuè)5日(rì)前支付第三季度租金(jīn)，鑒于微(wēi)信發送人(rén)胡總并€非公司管理(lǐ)人(rén)員(yuán)，故該催告不(bù)應作(zuò)為(wèi)有(yǒu)效的(de)催告憑證。三、玖佶公司自(zì)2014年(nián)起與晶苑公司簽訂《承包經營合同》，歐意公司指責玖佶公司擅自(zì)轉租與事(shì)實不(bù)符。雙方是(shì)承包經營關系而不(bù)屬于轉租關系。

本案的(de)争議(yì)焦點為(wèi)：玖佶公司與晶苑公司是(shì)否構成轉租關系以及歐意公司是(shì)否因玖佶公司遲延支付租金(jīn)超過合同約定的(de)15天期限而享有(yǒu)單方解除權。

法院審理(lǐ)認為(wèi)，第一(yī)，玖佶公司于2014年(nián)與晶苑公司簽訂的(de)是(shì)《餐廳承包經營合同》，而歐意公司與玖佶公司簽訂的(de)房(fáng)屋租賃合同中僅約定承租人(rén)不(bù)得(de)‌擅自(zì)轉租轉讓，并未禁止玖佶公司與他(tā)人(rén)進行(xíng)承包經營活動。退一(yī)步說(shuō)，即使上(shàng)述《餐廳承包經營合同》具有(yǒu)房(fáng)屋租賃合同的(de)性質，但(dàn)玖佶公<司于2014年(nián)即與晶苑公司簽訂合同并由晶苑公司進行(xíng)裝修改建，在此外(wài)六年(nián)間(jiān)，歐意公司從(cóng)未提出異議(yì)，以不(bù)知(zhī)情作(zuòα)為(wèi)理(lǐ)由實在不(bù)符合常理(lǐ)。因而，歐意公司以玖佶公司系非法轉租要(yào)求解除合同的(de)理(lǐ)由并不(bù)充分(fēn)，對(duì)此難以支持。

第二，雙方的(de)租賃合同确實約定，玖佶公司若出現(xiàn)拖欠房(fáng)租累計(jì)達15日(rì)及以上(shàng)的(de)，歐意公司有(yǒu)權解除合同收回租賃房(fáng)屋，正常情況下(xià)雙方均應按此約定履行(xíng)。₹關于2020年(nián)第二季度的(de)租金(jīn)，玖佶公司由于受到(dào)疫情影(yǐng)響未按←約支付，雙方為(wèi)此進行(xíng)了(le)協商，在達成免除一(yī)個(gè)月(yuè)租金(jīn)的(de)方案後，玖佶公司于2020年(nián)6月(yuè)28♠日(rì)支付了(le)第二季度租金(jīn)，故不(bù)存在故意拖欠租金(jīn)的(de)行(xíng)為(wèi)。關于2 020年(nián)第三季度的(de)租金(jīn)，歐意公司要(yào)求玖佶公司于2020年(nián)7月(yuè)5日(rì)之™前支付，玖佶公司申請(qǐng)延期一(yī)個(gè)月(yuè)支付，考慮到(dào)疫情影(yǐng)響、承包方晶苑公司拖欠玖佶公司的(de)承包金(jīn)、玖佶公司•剛于2020年(nián)6月(yuè)28日(rì)支付了(le)第二季度租金(jīn)的(de)實際情況，玖佶公司提出酌情延期一(yī)個(gè)月(yuè)有(yǒu)其合理(lǐ)性，亦顯示✘了(le)其履行(xíng)合同之誠意，而歐意公司堅持要(yào)求玖佶公司必須于2020年(nián)7月(yuè)5日(rì)之前支付，否則發律師(shī)函，該做 (zuò)法雖具有(yǒu)合同依據，卻有(yǒu)不(bù)合情理(lǐ)之處，故歐意公司指責玖佶公司惡意拖欠2020年Ω(nián)第三季度租金(jīn)的(de)說(shuō)法不(bù)成立。且玖佶公司法定代表人(rén)鐘(zhōng)和(hé)英于2020年(nián)7月(yuè)21日(rì)收到(dào)歐意公司郵寄的(de)《解除合同通(tōng)知(zhī)書(shū)》後，持通(tōng)知(>zhī)書(shū)原件(jiàn)前往歐意公司辦公地(dì)點，與歐意公司對(duì)接人(rén)​胡某見(jiàn)面，經雙方協商之後，鐘(zhōng)和(hé)英在通(tōng)知(zhī)書(shū)上(shàng)簽字✔承諾該款項于三天之內(nèi)付清，并署名、加蓋玖佶公司公章(zhāng)，後該通(tōng)知(zhī)書(shū)原件(jiàn)由歐意♣公司收回，該收回行(xíng)為(wèi)使玖佶公司有(yǒu)理(lǐ)由相(xiàng)信歐意公司已撤回解除通(tōng)知(zhī)并接受玖佶公司的(de)付款承諾，故對(duì)玖佶公司關于雙¥方已就(jiù)不(bù)解除租賃合同達成一(yī)緻意見(jiàn)的(de)主張，本院予以采信。而後來(lái)歐意公司對¶(duì)不(bù)解除租賃合同又(yòu)予反悔，擅自(zì)在通(tōng)知(zhī)書(shū)原件(jiàn)上(shàng)增添了(le)“不(bù)同意”的(de)內(nèi)容。這(zhè)種事(shì)後反悔行(xíng)為(wèi)，對(duì)玖佶公司不(bù)具有(yǒu)法律效力，歐意公司屢次退回玖佶公司支付的γ(de)第三季度租金(jīn)，表明(míng)其拒絕繼續履行(xíng)合同，而非玖佶公司拖欠支付租金(jīn)。

根據《關于依法妥善審理(lǐ)涉新冠肺炎疫情民(mín)事(shì)案件(jiàn)若幹問(wèn)題的(de)指導意見(j£iàn)(二)》第五條“承租房(fáng)屋用(yòng)于經營，疫情或者疫情防控措施導緻承租人(rén)資金(jīn)周轉困難或者營業(yè)收入明(míng)顯減少(shǎo)，出租人(rén)α以承租人(rén)沒有(yǒu)按照(zhào)約定的(de)期限支付租金(jīn)為(wèi)由請(qǐng)求解除租賃合同，由承租人(rén)承擔違約±責任的(de)，人(rén)民(mín)法院不(bù)予支持。”因而，若承租方卻因疫情原因導緻自(zì)身(shēn)經營出現(xiàn)困難，無™法按時(shí)支付租金(jīn)，則出租方不(bù)能(néng)以此為(wèi)理(lǐ)由為(wèi)其解除租賃合同并要(yào)求其承擔違約責任。但(dàn)需要✔(yào)注意的(de)是(shì)，若疫情前已經拖欠的(de)，則不(bù)在此範圍內(nèi)。

結語

無論是(shì)對(duì)于企業(yè)還(hái)是(shì)個(gè)人(rén)而言，房(fáng)屋租賃都(dōu)是(shì)常見(jià>n)活動，而房(fáng)屋租賃糾紛歸根究底還(hái)是(shì)聚焦于一(yī)個(gè)“錢(qián)”字。但(dàn)疫情影(yǐng)響下(xià)，衆多(duō)社會(huì)主體(tǐ)都(dōu)受到(dào)✘了(le)不(bù)同程度的(de)負面影(yǐng)響，企業(yè)虧損、倒閉，個(gè)人(rén)減薪、失業(yè)……出租方與承租方就(jiù)此站(zhàn)在了(le)對(duì)立的(de)兩面。但(dàn)“法”無情，人(rén)有(yǒu)情。在惡劣的(de)大(dà)環境下(xià)，租賃雙方應當互諒互讓，秉承著(zhe)共克時(shí)艱的(de)信念，通(tōng)過協商等更加溫和(hé)的(de)方式，度過這(zhè)一(yī)段艱難歲月(yuè)。