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近(jìn)日(rì)，上(shàng)海(hǎi)市(shì)人(rén)民(mín)政府發布了(le)《上(shàng)海(hǎi)市(shì)加快(kuài)經濟恢複和(hé)☆重振行(xíng)動方案》，其目的(de)是(shì)貫徹落實國(guó)務院穩經濟一(yī)攬子(zǐ)政策措施，高(gāo)效統籌β疫情防控和(hé)經濟社會(huì)發展，有(yǒu)力有(yǒu)序推動經濟加快(kuài)恢複和(hé)重振。該方案明(míng)确規定：對(duì)承租國(guó)有(yǒu)房φ(fáng)屋從(cóng)事(shì)生(shēng)産經營活動的(de)小(xiǎo)微(wēi)企業(yè)和(hé)個(gè)€體(tǐ)工(gōng)商戶，免予提交受疫情影(yǐng)響證明(míng)材料，2022年(nián)免除6個(gè)月(yuè)房(fáng)屋租金(jīn)。對(duì)承租國(guó)有(yǒ★u)房(fáng)屋、運營困難的(de)民(mín)辦非企業(yè)單位，參照(zhào)小(xiǎo)微(wēi)企業(yè)和(hé)個(gè)體(tǐ)工(gōng)商戶2022§年(nián)免除6個(gè)月(yuè)房(fáng)屋租金(jīn)。這(zhè)對(duì)于受疫情所困的(de)承租國(gπuó)有(yǒu)房(fáng)屋的(de)廣大(dà)中小(xiǎo)微(wēi)企業(yè)和(hé)個(gè)體(tǐ)工(gōng)商∞戶及民(mín)辦非企業(yè)單位來(lái)說(shuō)，這(zhè)真的(de)是(shì)“久旱逢甘露”。

但(dàn)上(shàng)海(hǎi)因疫情封控兩個(gè)多(duō)月(yuè)，滬上(shàng)所有(yǒu)的(↓de)企業(yè)和(hé)民(mín)辦非企業(yè)單位除部分(fēn)保供單位以外(wài)，全部都(dōu)停業(yè)停産。受疫情之困，舉步維艱的(de)何止這(zhè)些(xiē)承≤租國(guó)有(yǒu)房(fáng)屋的(de)廣大(dà)中小(xiǎo)微(wēi)企業(yè)和(hé)個(gè)體(tǐ)工(gōng)商戶及民(mín)辦非企業(yè)單位。那( nà)麽，對(duì)于這(zhè)些(xiē)沒有(yǒu)承租國(guó)有(yǒu)房(fáng)屋的(de)×廣大(dà)中小(xiǎo)微(wēi)企業(yè)和(hé)個(gè)體(tǐ)工(gōng)商戶及 民(mín)辦非企業(yè)單位，以及非中小(xiǎo)微(wēi)企業(yè)，它們能(néng)否要(yào)求減租呢(ne)？ 又(yòu)如(rú)何能(néng)順利地(dì)獲得(de)減租呢(ne)？

答(dá)案是(shì)肯定的(de)，上(shàng)海(hǎi)市(shì)人(rén)民(mín)政府♦的(de)上(shàng)述方案也(yě)明(míng)确規定：鼓勵引導商業(yè)綜合體(tǐ)、商務樓宇、專業(y✘è)市(shì)場(chǎng)、産業(yè)園區(qū)、創新基地(dì)等非國(guó)有(yǒu)房(fáng)屋業(yè)主或經α營管理(lǐ)主體(tǐ)，向最終承租經營的(de)小(xiǎo)微(wēi)企業(yè)和(hé)個(gè)體(tǐ)工(gōng)商戶給予✘6個(gè)月(yuè)房(fáng)屋租金(jīn)減免。在此之前，上(shàng)海(hǎi)市(shì)人(rén)民(mín)政府辦公廳于2022年(nián)3月↔(yuè)28日(rì)發布的(de)《上(shàng)海(hǎi)市(shì)全力抗疫情助企業(yè)促發展的(de)若幹政策措施》也(yě)明(míng)确✘規定：鼓勵大(dà)型商務樓宇、商場(chǎng)、園區(qū)等各類市(shì)場(chǎng)運營主體(tǐ)在協商的(de)基礎上(shàng)，為(wèi)實體(tǐ)經營的(™de)承租戶适當減免租金(jīn)，政府各類扶持政策優先支持主動減免房(fáng)租的(de)市(shì)場δ(chǎng)主體(tǐ)。政策層面如(rú)此，在法律層面，最高(gāo)人(rén)民(mín)法Ω院和(hé)上(shàng)海(hǎi)市(shì)高(gāo)級人(rén)民(mín)法院都(dōu)有(yǒu)相(xiàng)關的π(de)指導意見(jiàn)。因此，沒有(yǒu)承租國(guó)有(yǒu)房(fáng)屋的(de)廣大(dà)中小(xiǎo)微(wēi)企業(yè)和(®hé)個(gè)體(tǐ)工(gōng)商戶及民(mín)辦非企業(yè)單位，以及非中小(xiǎo)微(wēi)企業(yè)，如(rú)果确因疫情原因，導緻經營困難，完全可(kě)以獲得(de)≤減租。               

我們來(lái)看(kàn)兩個(gè)案例。

案例一(yī)： 承租方通(tōng)過協商獲得(de)了(le)減租，訴訟過程中法院又(yòu)判決酌定減租(2021)滬0105民(mín)初12379号

本案中，原告彙金(jīn)公司與被告茄勾公司于2019年(nián)2月(yuè)簽訂《租賃合同》。合同約定彙金(jīn)公司将上(shàng)海(hǎi)市(shì)長(cháng)甯區(qū)天山(shān)路(lù)90Ω0号6層6F-01區(qū)域(以下(xià)簡稱：涉訟場(chǎng)地(dì))租賃給茄勾公司經營，并對(duì)雙方的(de)權利義務做(zuò)了(le)明(míng)确的(de)約定。±2020年(nián)3月(yuè)31日(rì)，彙金(jīn)公司與茄勾公司簽訂《補充協議(yì)》，主要(yào)內(nèi)容為(wèβi)：鑒于新冠疫情的(de)影(yǐng)響，彙金(jīn)公司同意茄勾公司提出的(de)減免事(shì)項，合♠計(jì)減免2020年(nián)1月(yuè)24日(rì)至3月(yuè)31日(rì)租金(jīn)人(rén)民(mín)币75097.93♦元。後因茄勾公司受疫情的(de)持續影(yǐng)響，複業(yè)後經營狀況繼續惡化(huà)，無力支付租金(jīn)，彙金(jīn)↑公司将茄勾公司起訴至人(rén)民(mín)法院，要(yào)求解除雙方的(de)租賃合同并要(yào)求茄©勾公司支付租金(jīn)、物(wù)業(yè)管理(lǐ)費(fèi)、電(diàn)費(fèi)，承擔相(αxiàng)應的(de)違約責任。

法院将疫情期間(jiān)減免的(de)租金(jīn)如(rú)何處理(lǐ)作(zuò)為(wèi)争議(yì)焦點。在判決中确認：♣茄勾公司經營餐飲，新冠疫情的(de)發生(shēng)後，政府要(yào)求餐飲企業(yè)采取了(le)延期複工(gōng)等防疫措施，≈直接影(yǐng)響了(le)茄勾公司使用(yòng)涉訟房(fáng)屋，彙金(jīn)公司對(duì)茄勾公司減免的(de)租金(jīn)本院酌定支付37,549元。

　　案例二：雙方就(jiù)出租方是(shì)否是(shì)國(guó)企有(yǒu)争議(yì)，法院判決出租方雖非國(guó)企仍減租一(yī)半（2021)粵1972民(mín)初5284号

本案中，2011年(nián)4月(yuè)30日(rì)，原告明(míng)彙電(diàn)力公司與案外(wài)人(rén)鄭某志(zhì)簽訂一(yī)份《虎✘門(mén)綜合樓承包租賃合同》，約定明(míng)彙電(diàn)力公司将位于東(dōng)莞市(shì)的(de)虎門(mén)綜合樓出租給鄭某♠志(zhì)使用(yòng)，2016年(nián)6月(yuè)1日(rì)，明(míng)彙電(diàn)力公司與鄭某志(zhì)、被告邱某強三方簽→訂《<虎門(mén)綜合樓承包租賃合同>權利義務轉讓協議(yì)書(shū)》,約定鄭某志(zhì)于2016年(nián)6月(yuèλ)1日(rì)将《虎門(mén)綜合樓承包租賃合同》項下(xià)的(de)全部權利義務轉讓給邱某強，由邱某強享有(yǒu)合同項 下(xià)的(de)權利并履行(xíng)義務。受新冠肺炎疫情影(yǐng)響，邱某強經營出現(xiàn)困難。2020年(nián)2月(yuè)22日(rì)，邱某強向明(←míng)彙電(diàn)力公司的(de)上(shàng)級單位申請(qǐng)免收2020年(nián)2月(yuè)及3月(yuè)份租金↔(jīn)，2020年(nián)4月(yuè)份租金(jīn)減半，2020年(nián)5月(yuè)份後租金(jīn)降至每月(yuè)450000元，明(mín↕g)彙電(diàn)力公司的(de)上(shàng)級單位未作(zuò)出回複。2020年(nián)5月(yuè)8日(rì)，邱某強再次向明(míng)彙♦電(diàn)力公司的(de)上(shàng)級單位申請(qǐng)減租，明(míng)彙電(diàn)力公司的(d↔e)上(shàng)級單位亦未作(zuò)出回複。邱某強自(zì)2020年(nián)2月(yuè)開(kāi)始拖欠租金(jīn)，經明(míng)彙電(diàn)力公司多(duō)番催>告後仍一(yī)直未繳清。明(míng)彙電(diàn)力公司于是(shì)将邱某強起訴至法院要(yào)求邱某強支付拖欠的(de)租金(jīn)↕并承擔違約責任。

法院經審理(lǐ)後，直接援引最高(gāo)人(rén)民(mín)法院《關于依法妥善審理(lǐ)涉新冠肺炎疫情民(mín)事(shì)案件(jiàn)若幹問(wèn)題的(de>)指導意見(jiàn)(二)》第6條的(de)規定“承租非國(guó)有(yǒu)房(fáng)屋用(yòng)于經營，疫情或者疫情防控措施導緻承租人(rén)沒有(yǒu)營業σ(yè)收入或者營業(yè)收入明(míng)顯減少(shǎo)，繼續按照(zhào)原租賃合同支付租金(jīn)對(duì)其明(míng)顯不(bù)公平，承租人(rén)請(q‍ǐng)求減免租金(jīn)、延長(cháng)租期或者延期支付租金(jīn)的(de)，人(rén)民(mín)法院可(kě)以引導當事(shì)人(rén)參照(zhào)有(yǒ"u)關租金(jīn)減免的(de)政策進行(xíng)調解；調解不(bù)成的(de)，應當結合案件(jiàn)的 (de)實際情況，根據公平原則變更合同”，判決确認：邱某強主張明(míng)彙電(diàn)力公司系國(guó)有(yǒu)企業(yè)，但(d∏àn)根據明(míng)彙電(diàn)力公司的(de)企業(yè)登記信息顯示其并非國(guó)有(yǒu)企業(yè)，故被告邱建強要(yàγo)求按照(zhào)政策免除2020年(nián)2月(yuè)、3月(yuè)期間(jiān)的(de)租金(‌jīn)缺乏依據，根據公平原則，本院酌情認定2020年(nián)2月(yuè)、3月(yuè)的(de)租金(jīn)減半收取為(wèi)宜。判決同時(shí)确認：由于雙方Ω對(duì)于減免2020年(nián)2月(yuè)、3月(yuè)的(de)租金(jīn)未達成一(yī)緻意見(jiàn)，且邱某強多(duō)次向明(míng)彙電(diàn)力公司₩提出減免申請(qǐng)，明(míng)彙電(diàn)力公司均未作(zuò)出回複，故對(duì)于2020年(nián)2月(yuè)、3月(yuè)的(de)租金(jīn)，本院認定邱某‍強在本案判決生(shēng)效之前無需支付違約金(jīn)。

綜合以上(shàng)兩個(gè)案例，企業(yè)因疫情出現(xiàn)經營困難的(de)情況下(xià)，應積極與出租方協商，力争得(de)到(dào)出租方的(de)理(lǐ₩)解，并達成減租的(de)協議(yì)，如(rú)果實在不(bù)能(néng)達成減租的(de)協議≈(yì)，也(yě)應保留協商的(de)證據。在協商不(bù)成的(de)情況下(xià)，如(rú)果企業(yè)确有(yǒu)證據表明(míng)受疫情影(yǐng)響存在經營困難的(d×e)的(de)情況，可(kě)以通(tōng)過訴訟的(de)途徑争取減租。

就(jiù)上(shàng)海(hǎi)而言，2022年(nián)的(de)疫情較之2020年(nián)以來(lái)的(de)疫情嚴重許多(duō)，對(duì)企業(yè)的(de)不(bù)利影(yǐng)響也(y§ě)大(dà)得(de)多(duō)，政策方面對(duì)于企業(yè)的(de)幫扶力度也(yě)較之前大(dà)了(le)許多(duō)，特别是(shì)對(duì)承租∑國(guó)有(yǒu)房(fáng)屋的(de)廣大(dà)中小(xiǎo)微(wēi)企業(yè)和(hé)個(gè)體(tǐ)工(gōng) 商戶及民(mín)辦非企業(yè)單位。與此相(xiàng)對(duì)應，沒有(yǒu)承租國(guó)有(yǒu)房(fáng)屋的(de)廣大₩(dà)中小(xiǎo)微(wēi)企業(yè)和(hé)個(gè)體(tǐ)工(gōng)商戶及民(mín)辦非企業(yè)單位，以及非中小(xiǎδo)微(wēi)企業(yè)，如(rú)果确因疫情影(yǐng)響出現(xiàn)經營困難的(de)情況，與出租方友(yǒu)好(hǎo≤)協商，相(xiàng)信更多(duō)的(de)出租方會(huì)給予理(lǐ)解，即使雙方未能(néng)達成減租的(de)協議(yì)，若 訴諸法院，法院支持減租的(de)力度也(yě)會(huì)大(dà)很(hěn)多(duō)。

因此，建議(yì)這(zhè)些(xiē)企業(yè)積極與出租方協商，力求減租，在協商不(bù)成的(de)情況下(xià)可(kě)訴諸法院，為(wè±i)自(zì)身(shēn)争取合法的(de)利益。

作(zuò)者簡介： 

鄧益忠律師(shī)具有(yǒu)法學、中文(wén)雙學位，是(shì)中華全國(guó)律師(shī)協會(huì)和(h←é)上(shàng)海(hǎi)市(shì)律師(shī)協會(huì)會(huì)員(yuán)。具有(yǒu)紮實的(de)專業(yè)理(lǐ)論功底、豐富的(de)律師(₹shī)實踐經驗和(hé)勤勉盡責的(de)敬業(yè)精神。鄧律師(shī)擅長(cháng)并專注于婚姻家(jiā)庭、合同糾紛、公司法務、刑事(shì)辯護等訴訟與非訴訟案件(jδiàn)的(de)代理(lǐ)。擔任執業(yè)律師(shī)以來(lái)承辦過大(dà)量包括刑事(shì)、民(mín)事(sεhì)、經濟、勞動争議(yì)在內(nèi)的(de)各類典型案件(jiàn)，同時(shí)兼任多(duō)家(jiā)企業(yè)常年(nπián)法律顧問(wèn)。

鄧律師(shī)對(duì)于法律業(yè)務具有(yǒu)獨到(dào)的(de)觀點和(hé)技(jì)巧，秉承“受人(rén)之托，忠人(rén)之事(shì)”的(de)原則，以維護客←戶合法權益最大(dà)化(huà)為(wèi)宗旨，針對(duì)不(bù)同的(de)法律訴請(qǐng)，及時(shí)全面提出适用(yòng)、獨到(dàσo)的(de)代理(lǐ)觀點和(hé)法律意見(jiàn)，積極為(wèi)當事(shì)人(rén)謀求最大(dà)的(de)訴訟利益，為(wèi)各類企業(y±è)單位和(hé)公民(mín)提供優質高(gāo)效的(de)法律服務。

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